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    近些年，作為我國國民經濟支柱的房地產行業始終處在輿論的風口浪尖上，從暴利的指責、土地征用亂象到大肆興建對周邊環境的破壞，這一行業在公眾層面的不良形象已成為眾多房地產企業背上的社會包袱。

    反觀全球趨勢，聯合國全球契約與皇家特許測量師學會(RICS)在去年已經宣布將共同為土地、房地產與建筑行業制定“企業責任最佳實踐指南”，并且，這是聯合國第一次針對特定領域的企業提出可持續發展倡議。可以說，在國際上，房地產正以領先各行業的姿態肩負起對企業社會責任的承擔。

    2015年3月27日，恰逢皇家特許測量師學會國際論壇在北京召開，該學會北亞區傳播及對外事務總監殷暉與聯合國全球契約——房地產領域企業責任最佳實踐標準指導小組成員、新加坡城市發展有限公司首席可持續發展總監晏潔慧共同接受了《公益時報》的專訪，深入淺出地分析了全球房地產業樂于承擔企業社會責任的原因，并提供了翔實的國外案例。

    拋向房地產業的CSR繡球

    土地、房地產與建筑行業不僅在我國維持著經濟上行，在世界范圍內，這個行業也匯聚了全球近70%的財富，其GDP貢獻率和就業率也分別達10%和7%。而無論在施工還是使用階段，該行業對土地開發、資源利用和廢棄物產生都影響甚大。另外，還會牽涉人權、勞工以及貪污等一系列社會問題。

    為了在這一行業中進一步推廣可持續發展的業務模式，2014年初，聯合國全球契約(UN Global Compact)首次為特定領域的企業提出可持續發展倡議，在為期兩年的聯合行動中，與皇家特許測量師學會一道為這一行業制定“企業責任最佳實踐指南”，并重點達成三個目標：了解該行業在涉及全球契約中有關人權、勞工、環境和反貪腐及其他議題時面臨的主要機遇和挑戰；聯合全球契約參與方中從事該領域的企業、房地產用戶和其他相關利益者，學習已有的最佳實踐，加大倡議力度，推動可持續發展；在聯合國全球契約“十項原則”的基礎上，為該行業和其下游用戶制定“最佳實踐標準”，應對上述問題，抓住可持續發展帶來的機遇。

    為何全球第一份“企業責任最佳實踐指南”會誕生在房地產行業，倒也不難理解。畢竟，無論我們身處哪個行業，我們都需要一個賴以棲息和發展事業的建筑空間，在今天，這個空間是否環保、是否省電節水，比以往任何一個時間都來得重要，這個行業深深影響著其他的行業和企業。有數據統計，房地產業承載了全世界40%的電耗、30%的溫室氣體排放和40%的自然資源消耗。所以，無論在其內外，房地產業以其今天所處的位置，它的一舉一動都能引領大規模的改變。

    殷暉補充道：“在許多領域，企業和企業領導人未來都將面臨一個全新的主題——創造利潤，肩負責任。這不僅僅要求企業財務透明、業績良好，還需要承擔起相應的社會責任。鑒于其對于經濟、環境和社會的影響，房地產業更是應起到帶頭作用：既要建造優質的建筑，又要兼顧社會責任。這也正是皇家特許測量師學會與聯合國全球契約組織攜手打造面向整個房地產業的‘最佳實踐指南’的原因。自初步草案公布以來的短短幾個月內，世界各地的主要房地產與建筑企業都舉行了地區意見公開征詢活動。所有建議都將反饋至皇家特許測量師學會與聯合國全球契約組織進行匯總編輯。”

    這份有史以來的第一部行業性企業責任最佳實踐指南將在今年6月正式出爐，它用75頁的指導性語言引導整個房地產行業走向可持續化，也引導各行各業的房屋使用者、承租者和辦公場所的員工走向環保與對社會負責。

    CSR已成為商業重要砝碼

    在過去的15至20年間，世界上形成了許多全球性的衡量標準，比如這次引領發布這份指南的聯合國全球契約就發蒙于2000年。在此之后，更有一系列的標準相繼啟動，如道瓊斯可持續發展指數(Dow Jones Sustainability Indices)、富時社會責任指數(FTSE4Good Index)、最近發布的全球百家可持續公司名單以及MSCI指數，具體到房地產領域則有全球房地產可持續性標準(GRESB)。這些指數的重要性在于，如今許多投資超百萬甚至上億美元的機構投資商十分看重依據這些國際性指數形成的公司排名，這些排名會根據“三重底線”來考察一間公司的表現，也就是說，投資商不僅看重公司的經濟狀況，也同樣重視社會與環境方面的表現。而社會責任投資類的基金更看重環境議題和社會議題，這就牽涉到公司的碳排放表現、對勞工的使用狀況、對社區的貢獻等等。其中，全球最大的非營利組織之一“碳排放披露項目”(Carbon Disclosure Project)就負責收集全球主要公司的碳排放表現數據，最近兩年更是擴展至污水排放方面，這些數據也會傳遞到投資者的手上。

    而在最近幾年的經濟危機中，由于許多大公司在一夜之間倒閉，世界上對于公司治理和加大透明度的呼聲越來越大，希望這些大公司能夠向股東披露他們的商業操守和表現，以免再次制造像雷曼公司倒閉時帶來的大規模恐慌。

    于是，我們可以看到，香港證券交易所將在2015年將可持續性報告列為上市公司強制性報告，采取同樣做法的還有新加坡交易所。在英國，倫敦證券交易所也于去年十月宣布，規定所有上市公司必須上報他們在全球各分支的碳排放表現。這些趨勢表明，全球的商業面貌已經大大進化，社會在呼喚更負責的商業操守、信息分享機制和更透明的公司情況披露。

    從員工和顧客的角度來說，大型調研公司的調查數據也驗證了同樣的趨勢。麥肯錫的一份調查顯示，超過一半以上的員工希望與對社會和環境負責的公司共事，尼爾森更是發現67%的業務主管更愿意在對社會負責的公司工作，51%的年輕人愿意花更多的錢去購買可持續化的產品，如果算上49歲以內的受訪者，這個比例要超過80%。所以，這是一個巨大的市場，從商業利益的角度來說，執行可持續的商業準則、生產對社會和環境負責的產品也順理成章。

    他山之石：新加坡城市發展有限公司(CDL)

    成立于1963年的新加坡城市發展有限公司(City Developments Ltd.)如今在全球22個國家擁有分支，其核心業務是地產開發、高級公寓和住宅房地產的建造，同時也持有物業，擁有眾多商業房產。其酒店業務品牌千禧國敦(Millennium & Copthorne)是倫敦證券交易所的上市公司，在全球擁有120家酒店。城市發展有限公司是新加坡第二大房地產集團，由于其所處的顯著地位，公司十分重視負責任的商業操守，引領行業做出改變。

    新加坡是世界著名的花園城市，但在上世紀90年代，新加坡的建筑行業通常的做法也是在建造之前破壞原址上的一切，房地產業背負的更多是唯利是圖和玷污環境的惡名。1995年，希望有所改變的城市發展有限公司提出了“邊建造邊保護”的商業愿景。為此理念的實現，公司對內部政策做出了大范圍的修改，頒布了眾多準則。這些準則不僅在內部被員工遵守，更重要的是，它們更被傳遞到各級承建商、建筑隊、咨詢師、工程師的手中，后者必須按要求施工、采購符合標準的建筑材料并保護工地原址的生態多樣性。

    在施工之前，公司會對工地進行一項“生態多樣性影響測試”，力求將原址的生態面貌恢復到建好后的場所內。對于建筑工地上原有的每一棵樹，公司都采取盡量保護的措施，在不得已的情況下才將其遷往他所。該公司也是新加坡第一家發布可持續性報告的房地產公司。

    當然，能真正有效地執行CSR策略也取決于公司管理架構。在城市發展有限公司，主管CSR的首席可持續發展官直接向公司副董事長匯報，而后者直接向董事會匯報，從CSR主要負責人到公司高層決策并沒有過多的層級。而向下，首席可持續發展官向各個部門負責人發號施令。而在公司底層，即使是司機、快遞員、廚師也都要認真執行這其中的具體要求。舉例來說，整間公司要求每張打印紙必須完成雙面打印，公司每個季度更會按部門統計紙張的使用量，諸如此類的統計數據將與公司的EHS（環境、健康與安全）政策標準進行核對。

    在新加坡，登革熱是易發病之一，城市發展有限公司與新加坡國家環境署一道教導購房者如何避免產生滋生蚊蟲的非流動水。公司還歡迎綠色家具商前來展示產品，引導購房者購買。據世界綠色建筑理事會(World Green Building Council)統計，房屋的使用者最多可對整座建筑制造17%的耗電量，由此，城市發展有限公司發起了“綠色承租”，讓承租者秉持良好的行為習慣，這項舉措已實施了13個年頭。由于新加坡室外十分炎熱，每座大廈內的空調溫度都非常低，從2007起，城市發展有限公司發起“調高一度”的倡議，在兩年后，得到了整個新加坡全面的參與……

    城市發展有限公司所掀起的CSR浪潮并不是由法規要求所引發，但CSR的基石卻恰恰在于比法規多走一步，真正把環境和社區放在公司發展規劃當中。

    ■ 本報記者 高文興