熬過千億陣痛，財務持續好轉，泰禾開始逆襲
2019-11-21 來源 :AI財經社??作者 : 張影
國慶節后，泰禾集團董事長黃其森罕見地出席了項目發布會，在馮侖、海巖、春妮等好友面前，他言簡意賅地談了自己的經營體會，“偉大是熬出來的”。
這是他2019年第二次公開露面，不久之前的6月份，黃其森還面向媒體，一一解讀現金、負債、銷售等情況。在此之前，“現金、負債、銷售額”是外界談論泰禾的負面字眼，而經歷近半年的調整期后，泰禾迅速轉換發展路徑，從此前一家激進擴張型房企轉變為一家穩健效益型房企，尋求更為持續的發展路線。
熬過千億陣痛，財務持續好轉，泰禾開始逆襲
這樣的調整，讓泰禾迅速調換到“安全地帶”。黃其森重點解讀的問題，也從經營層面轉向泰禾的管理團隊和模式塑造，比如泰禾的管理架構、泰禾的理想、泰禾的產品服務理念等。
轉變緣自今年泰禾一系列持續回轉的經營指標。在近期發布的三季度報告中，泰禾傳遞出一個信息：泰禾核心財務指標正在不斷好轉。
種種跡象表明，通過一系列戰略調整，泰禾集團正在逐步從“擴張型”向“效益型”轉變。“促銷售、抓回款、降負債”，成為泰禾集團2019年的主命題。
主動降速維穩，嚴控風險
早在2012-2014年，泰禾以800億的大手筆，在北京、福建等一二線市場集中買地。迅猛的速度，讓泰禾被扣上“冒進”的標簽。但與此同時，大規模拿地的策略，也讓泰禾的銷售業績得到持續釋放，使其在2017年跨入“千億俱樂部”。
2018年，隨著市場形勢的轉換，泰禾及時踩剎車，從積極擴張，轉變為采取審慎的土地投資策略。然而，隨著市場形勢持續低迷。2018年年底，泰禾集團的現金流和償債問題，成為外界最為關心的疑問。
負面輿論甚囂塵上。在2019年6月的發布會上，黃其森通過多項明確的經營數據，回應了外界質疑。黃其森表示，“今年最后要兌付的債務不到100億，我們在手資金100多億，對泰禾這樣的體量已經沒有任何問題，不要說100多億，就算300多億有問題嗎？”
事實上，進入2019以來，泰禾將提高周轉、加強現金回款作為財務管控的重心，欲通過加快項目周轉、縮短開盤周期、嚴格考核項目回款等管理措施，嚴防經營風險。
泰禾開始由快轉慢，并打出了一系列組合拳，應對流動風險，如啟動搶收計劃，加大銷售優惠力度；轉讓多幅資產，保障現金流水平；放緩土地投資速度，穩健經營等。
熬過千億陣痛，財務持續好轉，泰禾開始逆襲
與此同時，2019年，房企融資渠道均受到不同程度的收緊。為了加強風險管控，上半年，泰禾對100多家合作的大小金融機構集中梳理，通過債務置換的方式，最終確定20多家長期戰略合作伙伴。這個調整，為泰禾融資帶來更大保障。
2019年上半年，泰禾的資產負債率較2018年末下降2.28%，至84.6%;凈負債率較2018年末下降126.16%，至258.69%；有息負債大幅降至1104億元，較2018年末1376.2億元減少272.2億。
而進入三季度后，這種轉變在2019年三季報中體現得更為明顯，尤其是短期債務指標已得到大幅優化。截至到三季度末，泰禾的短期債務為320.31億元，比一季度末的461.23億元減少近140億元。泰禾的整體有息負債也持續減少至1042.3億元，較上一季度減少62億。
在現金為王的環境下，債務層面的優化將讓泰禾的長遠發展得到保障。據泰禾相關人士透露，到2019年年底，泰禾需要償還的到期債務實際上已經大規模減少，按照公司目前的銷售和回款情況來看，足以應對。
向“效益”要成績，現金流持續提升
2019年上半年，黃其森在內部會議上反復強調，泰禾要盡快從“粗放經營”向“精細管理”轉變，要追求“有利潤的回款”，實現“有質量的增長”。這些經營管理思路的變化，反映到泰禾的管理中，則是從此前一味追求規模擴張，轉變到要向“效益”要成績。
黃其森面向媒體時指出，“今年我們最看重的是現金流回款，在考核上，原來是以簽約銷售額為重要指標，現在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的”
為此，黃其森為泰禾制定了2019年的回款目標，他提到，“我們更看重回款，希望不低于1000億元，到今年5月，差不多回款400億，還有200億在途。”
為了加快回款速度，今年以來，泰禾地產拋出了“泰禾1號搶收計劃”，北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目悉數加入“搶收”行列。
這種強勢的搶收策略，讓泰禾北京區域銷售額持續攀升。據克而瑞此前發布的2019年北京市1-9月企業權益網簽榜單顯示，泰禾北京以118.5億元成交金額，名列北京房企權益榜第三名，是前十中唯一的民營企業。
熬過千億陣痛，財務持續好轉，泰禾開始逆襲
不僅僅在北京，泰禾在華東、福州等戰略重點區域，前三季泰禾也發起了搶收計劃。據了解，單是泰禾·廈門灣一個樓盤就以超100億元的銷售業績，成為全國文旅市場TOP3、住假市場TOP1。
泰禾的一系列銷售舉措提升極大優化了現金流水平。截至三季度末，泰禾經營性現金流凈額增加至226.2億元，在此之前，其2018年經營性現金流為139.3億元，2019年上半年為202.2億元。
在形勢不明朗的2019年，泰禾的上述經營舉措，獲得了評級機構的認可。6月30日，全球三大評級機構之一穆迪上調泰禾集團評級展望，由“負面”調整為“穩定”，其調整主要基于泰禾實施的積極流動性管理方案。
據了解，今年四季度，泰禾多個城市項目也將陸續入市，包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公館新品，以及上海、深圳、鄭州、濟南等多個城市也有多個新盤亮相或加倉銷售。
在2019年的最后兩個月，上述項目的入市，將對泰禾全年業績形成新的助力。而從長遠看來，經歷一段時間的陣痛后，黃其森也為泰禾制定了一個新的理想，“要把泰禾最終打造成一個華為、阿里這樣偉大的企業，能夠成為地產第一品牌。”
無論是經營層面，還是管理層面，泰禾的改變正在發生。
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