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2013-07-23 來源 :公益時報??作者 :
在美國次貸危機過后，仁人家園將工作目標從房屋延伸至社區。圖為底特律東部的志愿者在協助社區重建
社區的居民常常也是建造者本身，圖為一名志愿者在全美女性建筑周上參與仁人家園的活動
這里是美國俄勒岡州波特蘭市東部，某戶后院的野炊美味在空氣中飄溢，一群未來的主人正在這片即將修建完工的小區中穿梭往來。在這片滿是建筑材料的工地上，他們好奇地透過木質結構的門窗向房屋內張望，計劃著對于未來家園的美好憧憬。這些憧憬的實現，則要倚仗于仁人家園(Habitat for Humanity)，是他們第一時間買下這片土地，擔起了他們在俄勒岡州有史以來所承接的最大建設工程。
在此之前，這里有20所房屋已經被一家營利性質的建造商售出，但那早已是美國房市崩盤之前的事了。后來發生的則是，次貸危機爆發，購房者無力償還房貸，銀行強行收回房屋產權。聰明的捐贈者們看到低價購得這片土地后的潛力，于是仁人家園在他們的幫助下接手了這片隨時可以開工的地盤。眼下，這片工程預計在2014年完工，這將會為波特蘭市門欄區(Gateway Corral)增添45戶由仁人家園修建的房屋，并且帶來的是一個穩定的、多種收入群體混合入住的社區，一改這里廢棄工地的景象，還使當地地產稅收進賬670萬美元。
如今，經歷了次貸危機，仁人家園正在全美以多種策略出擊，目的不單只為大眾提供價格實惠的房屋，更重要的是搭建更加健康的社區。這種提升整個社區的努力，意味著這所已經享有國際知名度的非營利組織正在轉變自身的關注所在。
在底特律的晨興公地社區(Morningside Commons)，仁人家園正在一片15個街區的區域內興建與修復共計100所房屋，一改當地房屋閑置的面貌。“我們決定真正立足于社區，而不是過來蓋兩所房子就撤了。”底特律分支發展總監塔拉·弗雷尼(Tara Franey)說。在華盛頓，西雅圖/南景郡地區(South King County)的分支正在聯邦財政的幫助下實現對14所被強制收回產權房屋的重建。在波特蘭，波特蘭/都會東區(Metro East)分支主席兼CEO史蒂夫·梅西奈蒂(Steve Messinetti)則表示，產權的強制回收反而為地產銀行帶來了未來建設的可能性。
仁人家園的“振興鄰里計劃”(Neighborhod Revitalization Initiative)已開展了兩年，這一計劃的帶頭人杰夫·波普(Jeff Pope)認為，由于1500個仁人家園分支所服務的美國社區各有特色，所以，為了“給所服務的社區帶來更多、更有意義的影響”，并不是只有一種實現方式。為此，這家已有36年歷史的非營利組織及其各地分支，正積極為籌款開拓新策略、擴展“產品線”、為新任務招募和培訓志愿者、更有效地聽取當地利益相關方的意見。“我們向分支所傳達的信息是，首先，要明白社區需要什么，然后再開展工作。”波普說。
先成為朋友，再建房
馬蒂·庫伊斯塔(Marty Kooistra)是仁人家園在西雅圖/南景郡地區分支的CEO，在23年的服務年間，他在地方和總部層級都榮獲了眾多威望。他說，早在房貸危機之前，仁人家園就開始考慮自身在美國社區發展中的角色。“我們向來把社區作為我們使命的一部分，現在我們要問自己的是：如何在社區發展層面更加進取？”
新計劃顯然要比增添幾項服務來得復雜。“有些分支認為，在現有的基礎上增加對房屋的修復就算‘振興鄰里’了，但拓展產品線和真正致力于社區改造并不是一回事。”庫伊斯塔說，“振興計劃包括建立關系、通過影響力測試來考察你是否提高了社區生活質量以及跨部門合作，這都需要時間。”他補充道，仁人家園的“企業DNA”反而為這項計劃增添了難度：“我們一直視產品為焦點，以行動為導向。在全世界范圍內，我們每10分鐘就建起一棟房子。”但比起修房子，搭建合作關系顯然要來得更久，并且很難以數據測量。
仁人家園是全美最大的房屋建造方，這一點顯然會嚇跑不少的小型合作者。但像仁人家園這樣一個以行動見長的合作方，它的價值在于，“當我們與其他機構共同工作的時候，人們會看到事情的飛速變化。他們會看見這棟房子被蓋起來，那棟在重新油漆，還有一棟在修復。這會渲染起一個小區的氣氛。”波普說。
當以整個社區的角度來介入，仁人家園如今需要更加清楚自己的責任范圍。從它過去建造房屋的模式來看，仁人家園能夠通過建材的募捐和志愿者的參與，讓每修建一所房屋的成本控制在8萬美元左右。所有款項都提前募集到位，這些房屋也立即歸仁人家園所有。然后，仁人家園會嚴格挑選買方，大多數的收入都不到中等家庭收入的一半，即沒有資格獲得傳統意義上貸款的人。這些買方將以無利率的方式，在25至30年的時間內完成按揭，但必須要投入價值500個小時的人力資產（對房屋進行修繕而獲得的對該房屋的部分股權）和接受為他們所準備的房屋保有課程。他們的按揭將會被投入未來的項目，以此實現模式的可持續化。
“我們的長項是讓他們獲得房屋的擁有權。”波普強調說，修理房屋、添加保暖設施，這都能幫助房屋的現在擁有者無憂地留在家中。“但如果這個社區需要的是待租房源，那我們的角色可能會變成組成其他在行的機構來做。又或者這里的住戶需要經濟上的發展，那也是別人的工作。我們要做的則是幫助實現居民所想，讓對應的合作方進駐社區。”他說。
在底特律的晨興公地，仁人家園與一家名為U-SNAP-BAC的社區發展類非營利組織展開合作。“我們在這個社區30年了，我們了解這里的利益關聯者。”這家機構的執行總監琳達·史密斯(Linda Smith)說，“我們確保讓這里的居民在規劃中擁有話語權。”
當仁人家園在重建該社區活力的議題上流露出合作意向的時候，史密斯意識到這個合作方“將帶來遠比我們更多的資源”。2012年，仁人家園發起一項總計2500萬美元的計劃，名為“領袖重建底特律”，通用汽車主席兼CEO丹尼爾·阿科爾森(Daniel Akerson)和妻子當下為該計劃捐贈私人款項100萬美元作為啟動資金，而第一個目標就是晨興公地。史密斯歡迎仁人家園與自己共事，“他們名聲在外，”她說，“但并沒有一家獨大。”結果是美妙的，她認為，在奔赴共同目標的過程中，兩家機構都發揮了各自的特長。
只有一點關鍵性的區別。U-SNAP-BAC將長期服務在晨興公地，而仁人家園在任務結束后將會抽身。“我們希望這是社區的自我選擇——人們想要的居住場所，商業便利、兒童安全出行。”弗雷尼說，“在我們離開時，這一切都會就位。”
新時代新路徑
在過去，仁人家園的各分支主要通過私人的小額捐款、企業贊助和教堂資助維持運作。但在有了如此雄心勃勃的社區振興計劃后，各分支如今也開始向實力雄厚的捐贈方展開活動。
波特蘭/都會東區分支在最近的活動中籌集了1100萬美元的資金，大部分用于支持一家地產銀行，使后者在未來5年提供項目土地。這一動作也使該分支能夠以極低的價格拿下土地，并且在自身的機構能力上得到了長足的進步，使其原本每年20-30所的房屋建造量提升了50%。
而來自阿克爾森夫婦的100萬美元捐贈，也是底特律分支歷史上的最高紀錄，它同樣催化了這個城市的社區建設。“有了他（阿克爾森）的參與，廉價房一下得到了大眾的關注。作為發展總監，通常都是我打電話找別人，但現在我的電話卻響個不停。”弗雷尼說，“現在所有人都想參與這個計劃。”
而波特蘭的梅西奈蒂，每當他有復雜的金融交易需要處理時，便能得到志愿咨詢師的大力協助。他發現，通常情況下，地產銀行都很希望達成交易。“他們都想盡早把這些房產處理掉。”
目前，大約有200家仁人家園的分支已經參與了振興鄰里計劃，這些分支大多數都位于城鎮區域。“每個分支都有一段學習的路要走。”波普說。為此，許多分支需要招募新人，除了建筑知識外，恐怕這批新加盟的志愿者還要掌握更多的技能。“社區修復更像是一門藝術。”庫伊斯塔說，“如何細致地規劃、利用身邊資源去完成一件有質量的產品，這需要大量的想法和技能。”而對于許多志愿者來說，重新包裝和打磨項目遠比在原地修建一座新房要有意思的多。“我們的志愿者非常喜歡這其中的創造空間。”波普補充道。
管理層成員也開始接受關于社區重建相關的培訓，他們開始使用新方法追蹤這些社區項目的影響。波普解釋說：“我們能數得清修了多少房子，但是個人生活質量的提高如何測算？”為了得到清晰的答案，仁人家園開始使用全美社區發展網絡（NeighborWorks）所開發的一套工具來收集分析數據。
是什么讓仁人家園如此堅定地要轉變自身的工作模式？畢竟這套模式已經成功地在全世界修建了50萬所房屋。庫伊斯塔說，是機構對于自身的清醒，雖然仁人家園幫助了不少家庭擁有了自己的住所，但全球每天都有96000人失去家園。他說：“我認可仁人家園的模式，但如果想要更大地改變這個社會，我們必須改變自己。”
（高文興/譯 據《斯坦福社會創新評論》）
蘇西·波思/文
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