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2013-03-27 來源 :公益時報??作者 : 張明敏
溫州鹿城區“南塘五組團”業主大會全國第一家有“社團獨立法人資格”的業主大會，可直接起訴物業公司，獨立開設銀行賬戶
3月8日這一天對于浙江省溫州市鹿城區南塘五組團小區業主委員會主任金巧娒來說，是值得記住的一天。這一天，他接過了鹿城區民政局給該小區業主委員會頒發的“南塘五組團小區業主大會”牌匾，自此，南塘五組團小區業主委員會成為一個具有獨立法人資格的社會組織，這同時也是全國首個直接在民政注冊的具有社團法人資格的業主委員會。這意味著在我國現行社區中，業委會長期不具法人地位的事實被打破，物業與業主間的權責和關系將重新界定。
溫州這個具有法人資質的業委會是如何成立的？其法人代表又是如何選出的？試水情況如何？《公益時報》記者帶著這些問題，試圖還原我國首個以社團形式注冊的業委會的誕生前后。
“法人”業委會便于維權
金巧娒已經在南塘五組團小區業主委員會當了2年主任，就在注冊成為社團法人的前幾天，他都還在為小區房屋漏水的事情找物業公司協商解決，但是據他說找了多次依然沒有修繕，這使他很頭疼。
“說實話，你真是拿他沒辦法，這個漏水問題，我都跟物業反映過多次了，一直就是無動于衷。其實這是有維修基金的，但是不在我們手上，我們也不是法人，必須通過物業向有關主管部門報告取得資金來進行修繕。這樣耗著最終都是我們小區的業主受害。”金巧娒對《公益時報》記者說。
金巧娒的這些無奈正是現在中國社區中業主們的普遍的無奈。小區內的兩大主體分別是物業和業主，本應該是和諧共存的兩家，時常因為瑣事導致關系緊張，最終業主們通過維權解決。但這種維權由于業委會不是法律主體不能參與訴訟，沒有約束力和威懾力，因此對于業委會的訴求物業可以聽也可以不聽，這著實令業主犯難。
“我們看到業主與物業、業主與業主間的一些矛盾我們也很頭疼。以前長期通過街道辦調解，業主與業主間也可以通過相應法律途徑解決。但是涉及到小區公共利益，停車位、電梯間廣告位、樓道修繕等，如果業主與物業之間有了矛盾，物業不給解決業主們也沒有辦法，最終走法律程序又因為你不是獨立法人，沒資格打官司而無可奈何，久而久之演變成更大的矛盾。與其讓他們這樣發展下去，還不如讓他們自己管理好自己。”溫州市鹿城區民政局副局長黃堅靖在接受《公益時報》記者采訪時表示，“雖然我們之前的物業管理法里面有規定，有工作程序和工作規范，但卻沒有明確法律地位。通過具有法人地位的業主委員會管理后，業委會運行比較規范，同時也減少了社區、物業之間的矛盾，小區管理也好多了。”
早在幾年前，金巧娒和業委會的代表們就有這樣一個想法，怎樣才能使業主的義務和權利對等起來，不至于義務多而維權少。現在，鹿城區民政支持他們申請法人資格社團組織，金巧娒感到很滿意。
“小區里面一花、一草、一木都應該是小區全體業主共同所有的，物業公司就是業主雇傭的。怎么業主雇傭來的人，業主還要看他的臉色？這種位置是不是有些顛倒了？”金巧娒說。
現在，業委會具有了法人資質，成為了合法的訴訟主體，是不是意味著就要打官司？
“這個倒不至于，我們并不是為了去打官司才去爭取這個法人地位的，主要是為了方便今后維權。現在我們具有法人地位對于開發商和物業公司都是一種全新姿態，發生糾紛后我們主要先去溝通，在溝通不成的情況下，我們才會考慮訴諸法律。”金巧娒說，“中國禮儀當中就是講究‘先禮后兵’嘛。”
1400萬元維修基金劃歸業委會
法律規定的社區內的管理維修基金是一大筆款項，這筆錢主要是用來維修圍墻、電梯、查找其他安全隱患的。原先這筆錢都是放在當地房地產管理局和維修資金審批中心，需要時得向物業公司報告，由物業向主管部門申請資金，方能開工修繕，既費時又費事。現在不一樣了，法人資格的業委會可以自行保管這筆維修基金，如果需要修繕只要業委會同意就可以了。
“小區總共是881戶，已經入住768戶，現在的維修基金總共有1400多萬元。”金巧娒說，“這筆巨額資金都是小區業主根據自家居住面積繳納的，現在已經劃轉到我們業委會以集體業務名義設立的賬戶上。以后小區維修，業委會的自由度大了很多，也方便了，當然責任也重了，弄不好是要負法律責任的。”
面對如此巨額的資金，管理角色的轉變意味著管理權責轉移，如何保障資金的合理、合法使用？“監事會能夠承擔一部分責任，最主要的就是監管。”金巧娒說。
“在向民政部門申請注冊之初就討論過監事會的問題，我們雙方都希望能設立一個監事機構能夠在業委會進行重大決策時提出建議和意見，以期更好地完成業委會的工作。一般小型的資金用途不用通過監事會，基本業委會主任簽字就可以執行。當然每筆賬目都會有公示，公開、透明。業委會歡迎業主們監督，隨時歡迎大家來查賬。”金巧娒說。
設立監事會的做法在鹿城區民政局副局長黃堅靖看來是十分必要的。
“這樣能夠更加放手讓剛剛拿到法人‘準生證’的業委會踏實發展。”黃堅靖說，“注冊成法人資格的社會組織，在責權上有更大的自主性和獨立性，同時自身自律也應該加強。設立監事會有利于更好促進業委會機構的發展，在做到財務公開透明的同時，還應該把決策做好，在這點上監事會能起到很好的作用。監事會人員全部由業委會代表擔任，民政部門不參與其中，小區的事就讓小區自己決定。”
“法人”是如何產生的
大多數社區通過民主推選產生的業主委員會及其主任，并不具備法人資格。而當業委會在維權問題上遇到問題時，有些業主認為誰當主任都一樣，權責沒有那么明顯。而當業委會具備法人資格后，業委會主任的位子變得“熱”起來。在這種情況下，法人又是如何產生的呢？
“說白了，現在的業委會就有點像公司，主任就是董事長，其他人員都由他任命。”金巧娒說。雖然看似輕松，但回想當初成為業委會的法人，他還是道出了這其中的辛苦。
“當時業委會成立了4個多月還沒有組建起來，主要原因就是最初想著去征求每一位業主的簽字同意。但征集到每個人的簽名有些不大可能，這時，有些業主勸我放棄這個主任。我當時想，這關系著全體業主，也關系著我自己，一定要拿下。后來我們改變方式，每棟樓選出幾名代表，就像是樓長一樣。整個小區產生了33名樓棟代表，再從33名代表中選出13名代表成為業委會成員。”金巧娒說，“在13名業委會代表中再推選出主任和副主任候選人，最后再對候選人進行投票，主任就這樣產生了。”
“現在成立的監事會由一個主任、兩個委員組成，但監事會沒有表決權。如果業委會做得不對，監事會會指出來。業委會在進行重大項目決策的時候，也必須征得監事會的同意，不然有可能這個項目進行不了。”金巧娒說。
社會管理創新
南塘五組團業主委員會的社團證書上，顯示著業務范圍：“修改業委會制度，維護業主合法權益等。”有網友指出，這并沒有細化到具有項目執行的細則上。對此，黃堅靖表示，“南塘五組團業委會是試點，具體責權范圍將有待運營一段時間后再具體明細。而如何把業委會引導好，積極發揮其作用，更好參與社會建設與管理，依法、有序來參與公共服務，這是民政部門列為的重點。獲準南塘五組團業委會法人資質注冊，是一個典型的社會管理創新，整個注冊過程嚴格按照社團注冊登記模式，規章制度均由業委會擬定，實現真正社區自我管理。”
其實，早在2011年6月16日，北京市懷柔區于家園一區14、15、16、17號樓業委會主任丁淑元，就從泉河街道辦事處領取了掛靠在當地住建部門的“京懷業字第0001號《業主大會登記證書》”（注：不是社團法人），成為全國首個取得獨立民事主體資格的業主大會。當時，物業專家舒可心表示，“在中國出現第一個商品房小區的31年后，終于有了第一個被法律承認的業主大會組織，終結了少數人管理多數人的局面，這是具有跨時代意義的大事。”
與前者不同的是，溫州南塘五組團社區以業主委員會名義，直接在民政部門登記為社團的社會組織。
“業委會具有法人地位之后，現在的小區車位、電梯廣告位基本還是委托物業管理，只不過東家從原先的開發商變為業委會，自己身為業委會的法人代表也是不拿工資的。”金巧娒說。
名詞解釋
社團法人：在我國，根據《民法通則》的規定，法人主要被區分為企業法人與非企業法人兩大類。其中非企業法人是指依法設立，從事生產經營活動之外的其他社會活動的法人。非企業法人又分為機關法人、事業單位法人和社會團體法人。
社會團體法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的社會組織。主要包括各種政治團體（如各民主黨派）、人民群眾團體（如工會、婦聯、共青團）、社會公益團體（如基金會）、文學藝術團體（如作家協會）、學術研究團體（如數學學會）。
民政部門主要管理三類法人單位：（1）社會團體法人;（2）民辦非企業法人（如民辦學校、民辦醫院、民辦圖書館、民辦博物館、民辦科技館等）；（3）村委會和社區居委會。
注：在歐美國家，慈善基金會屬于財團法人。我國現行法律尚未建立財團法人的概念。
業主委員會：是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。
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